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Manutenção predial: 5 serviços obrigatórios

Manutenção predial: 5 serviços obrigatórios
Neste post você saberá os cinco serviços obrigatórios na hora de realizar a manutenção predial, saiba mais!

A manutenção predial é um assunto complexo: o síndico deverá ter toda atenção antes de contratar os serviços inerentes à cada necessidade.

Entretanto, essa é uma tarefa que requer planejamento atencioso visando a prevenção de falhas e riscos para manter a funcionalidade do empreendimento. Esse planejamento deverá ser feito anualmente, sempre no mesmo período para que todas as etapas sejam contempladas e as reformas realizadas a contento.

Além de manter a estrutura predial segura, a manutenção predial contribui para a valorização contínua do imóvel.

Nesse post você verá cinco serviços obrigatórios para manutenção predial, confira:

Síndico e manutenção predial
Síndico e manutenção predial

Inspeção predial

A Inspeção Predial é uma avaliação anual, de responsabilidade dos síndicos dos condomínios. Ela é imprescindível para que o prédio esteja em boas condições de funcionamento e para que não haja surpresas desagradáveis.

O síndico deverá ter conhecimento da Lei de Inspeção Predial, que varia de acordo com cada estado da federação.

A inspeção predial é importante pois ajuda a identificar o estado geral da edificação e seus sistemas.

Tem por objetivo observar a funcionalidade, o desempenho, a vida útil, a manutenção, o estado de conservação e a segurança da edificação como um todo, diminuindo o risco de acidentes e contribuindo para o direcionamento mais apropriado do investimento para o plano de manutenção predial.

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Limpeza da Caixa D´água

A limpeza e manutenção anual da caixa d’água dos condomínios é de competência dos síndicos e caso um morador tiver problemas de saúde pela ingestão de água contaminada, o síndico poderá ser indiciado judicialmente.

Alguns especialistas afirmam que o ideal é promover a limpeza dos reservatórios de água ao menos duas vezes no ano para melhor conservação da água.

Os melhores meses para promover a limpeza das caixas d´água são fevereiro e outubro, de forma que atenda aos condôminos no inverno e verão posteriores.

Para a correta execução da limpeza das caixas d´água, apenas contrate empresas de manutenção que tenham alvará da vigilância sanitária. Os funcionários deverão usar EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) segundo a Norma Regulamentadora NR-06, determinada pelo Ministério do Trabalho e Emprego, para conferir segurança aos trabalhadores.  

Dedetização

A dedetização é o controle de pragas, um aspecto de grande importância para a saúde pública.

Com a dedetização o condomínio se torna livre de insetos e ratos – uma preocupação constante para os síndicos. Por essa razão, este deve ser um dos primeiros objetivos do planejamento de manutenção dos edifícios.

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O ideal é que o controle de pragas seja realizado a cada 6 meses. Entretanto, há condomínios localizados em áreas de maior incidência e por isso o controle deverá ser ampliado, como nas áreas próximas à córregos, área verde e histórico reincidente de casos de pragas.

Para que não haja mais dedetizações em curtos espaços de tempo, recomenda-se a limpeza e a higiene com as áreas comuns do condomínio: corredores, elevadores, jardim e área da piscina devem sempre estar limpos e as regras de convívio devem assegurar a higiene nestes locais.

Tecnologia

As tecnologias de automação residencial e predial também precisam de atenção especial pelo menos uma vez ao ano. Nisso, está incluído os sistemas de segurança, tais como alarmes, porteiros virtuais, portões eletrônicos, fechaduras por biometria ou cartão magnético.

Com isso, a equipe de manutenção e o síndico devem verificar se estão em bom funcionamento os interfones, as câmeras de monitoramento, os instrumentos de comunicação da portaria. E diariamente os profissionais encarregados pela recepção e segurança, devem comunicar ao síndico caso haja alguma anormalidade.

A atenção deve ser redobrada caso o condomínio conte com o serviço de Portaria Remota, bem como os dispositivos eletrônicos de leitura de dados de acesso e fechaduras eletromagnéticas que possibilitem o acesso e o bloqueio dos portões.

Outro detalhe importante para a manutenção dos equipamentos tecnológicos é o sistema de comunicação em rede, os geradores de energia elétrica e os botões de emergência dos elevadores (que acionam a recepção em casos de emergência).  

Documentos para a inspeção predial

A manutenção predial também requer documentos imprescindíveis ao imóvel, tanto os administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção. Estes documentos serão solicitados pelo inspetor e sua exigência varia conforme a cidade em que está localizado o condomínio. A Norma NBR 16747 sobre Inspeção Predial recomenda a análise de alguns documentos como:

  • Manual da edificação;
  • Manuais dos equipamentos instalados;
  • Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.)
  • Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores;
  • AVCB e demais projetos legais;
  • Regimento interno;
  • Licenciamento ambiental;
  • Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs;
  • Contratos de manutenção de equipamentos;
  • Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas;
  • Relatórios e atestados do SPDA;

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Outros pontos importantes para a manutenção predial

Além disso, ao elaborar seu planejamento de manutenção predial, o síndico ou administrador do condomínio deverá analisar também

  • Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;
  • Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações;
  • Sistemas de esquadrias de alumínio;
  • Sistemas de vedação (externos e internos);
  • Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc);
  • Sistemas de instalação elétrica;
  • Sistemas de ar condicionado;
  • Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios);
  • Sistema de combate a incêndio;
  • Sistema de coberturas (telhados, calhas etc);
  • Elementos estruturais aparentes;
  • Geradores;
  • Elevadores;
  • Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;
  • Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo);
  • Acessibilidade (corrimão e rampas de acesso).

Tenha em mente que prevenir é sempre melhor do que remediar. A manutenção predial anual evita que o condomínio tenha problemas estruturais no futuro, garantindo maior qualidade de vida para todos.

Equipe de manutenção predial
Equipe de manutenção predial

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